부동산 매매 시 주의사항

부동산 거래는 살아가면서 한 번쯤 경험하게 됩니다. 큰돈이 오가는 거래기 때문에 꼭 면밀하게 확인해 보고 계약을 해야 합니다. 오늘은 부동산 매매 시 매수자 즉 사는 사람 입장에서 어떤 사항을 유의해야 하는지 알아보겠습니다. 

 

 

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재테크하면 여러 가지 방법이 있겠지만, 그중에서도 아직까지는 부동산으로 재테크를 하는 방법이 제일입니다. 물가상승률에 비례해 꾸준히 우상향 하는 것이기 때문입니다. 먼저 부동산을 구입하려면 돈이 있어야겠지요? 종잣돈과 대출을 이용해서 구입하겠다는 목표가 생기면 아는 부동산에 연락하거나 근처의 공인중개사 사무소를 방문하여 괜찮은 물건이 있는지 그리고 시세를 알아봅니다. 주거용이든 투자용이든 거래 시 전문 공인중개사는 꼭 있어야 합니다. 마음에 드는 물건을 찾았다면 계약을 진행합니다. 

 

 

1. 가계약금 송금

이사 날짜와 원하는 금액이 모두 맞고 매수를 해야겠다고 생각한다면 공인중개사에 구매 의사를 밝힙니다. 인기가 있는 물건이라면 다른 사람이 먼저 계약을 할 수도 있기 때문에 가계약금을 일부 지급합니다. 계약금 10% 이내에서 100만 원 이상 지불합니다. (전·월세 경우 1~200만 원, 매매 300만 원 이상) 그러나 가계약금도 계약금의 일부기 때문에 계약을 함부로 취소할 경우 돌려받지 못합니다. 그래서 돈을 보내기 전에 꼭 확인해야 하는 사항이 있습니다. 물건 금액 조율(조금이라도 싸게 사는 것이 이득), 이사 시기(빈 집이면 상관없지만 세입자가 있거나 나의 이사 날짜와 맞는지), 옵션의 가전제품(이사 시 남겨두는 것인지 버릴 것인지) 혹은 수리 비용(하자 보수), 대출이 불가할 경우 계약금 반환되는지 여부 등 사소하게라도 궁금한 점은 모두 확인하고 돈을 보냅니다. 계약서를 쓰기 전이기 때문에 부동산에 문자로라도 해당 사항을 매수자, 매도자에게 모두 남겨달라는 요청을 한 뒤, 입금을 하는 편이 낫습니다. 

 

 

2. 계약서 작성

가계약금을 송금하고 계약서 작성 시 중요한 사항은 매도인 일치 여부 및 거래 시 본인이 나오는지 여부입니다. 보통은 공인중개사가 다 해주기 때문에 수동적으로 계약합니다. 계약 전 먼저 등기부 등본을 발급받아볼 수 있다면 해당 물건을 파악하고 계약서를 작성하면 좋습니다. 등기부 등본 상의 이름과 거래 시 방문하는 사람이 일치하는지 확인하고, 신분증 진위여부를 위해 주민등록증 발급일자를 확인합니다. 공인중개사는 계약을 성사시켜야 돈을 벌기 때문에 계약을 밀어붙이는 경우가 있습니다. 그리고 계약만 해주면 끝이기 때문에 추후에 발생하는 문제는 당사자간의 문제일 수도 있습니다. 그렇기 때문에 매도자의 신분을 정확하게 확인합니다. 계약서 작성 시 본인 없이 위임장과 신분증이랑 도장만 가지고 거래를 진행하는 경우가 있는데, 정말 위법한 일입니다. 또한 위임장 없는 대리인의 참석은 불법입니다. 혹은 공인중개사가 매도자 없이 거래를 진행하는 경우도 있는데, 꼭 짚고 넘어가셔야 합니다. 부동산 관련 사고가 많으니 원리 원칙 대로 하는 것이 좋습니다. 계약서를 꼼꼼히 읽어보고 금액이 정확한지, 날짜가 일치하는지, 요청사항은 모두 적혀 있는지, 오탈자가 있는지도 매도자 인적사항을 확인합니다. 계약 시 등기부 등본과 건축물대장을 꼼꼼히 확인합니다.

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3. 계약금 지급

서류에 맞게 작성하고 도장을 찍었다면 공인중개사 분이 계약서부터 해당 물건 확인설명서를 읽어주며 설명합니다. 여기서 궁금한 점이 있다면 계약금을 입금하기 전에 물어보고 확인합니다. 이상이 없다면 임대인의 계좌에 입금합니다. 계약금은 통상 10%입니다. 이미 입금한 금액이 있다면 그 금액을 제외하고 나머지 금액을 입금하시면 됩니다. 입금이 확인되면 서로 인사하고 계약은 끝납니다. 계약금 지급 전 꼭 은행 1일 이체한도 및 1회 이체한도를 확인하고 최대 금액으로 상향해두어야 합니다. 송금하는데 이체 한도 걸리면 그야말로 난감한 상황입니다. 

 

4. 중도금 지급

이사 날짜가 길거나 세입자를 구해야 하는 경우 즉 계약서를 작성하고 기간이 길어지면 중도금을 지불합니다. 중도금은 말 그대로 중간에 입금하는 금액입니다. 중도금은 반드시 계약을 진행한다는 의미입니다. 중도금을 입금하는 순간 계약은 파기할 수 없으며, 파기 시에는 계약금과 더불어 손해배상까지 해야 합니다. 매도자도 자금 계획이 있는 경우가 아니라면 보통 계약서를 작성할 경우 일정을 조율합니다. 잔금 지불 능력이 된다면 매도자에게 날짜에 맞추어 잔금을 지불합니다. 만약 내가 진짜 원하는 물건이라면 중도금을 빠르게 입금합니다. (매도자의 마음을 확실히 잡는 방법입니다.)

 

5. 잔금 / 등기, 중개수수료, 법무비, 법무사 보수료, 주택채권 매입 비용 등

마지막 단계인 잔금 단계입니다. 처음이라면 어려울 수 있지만, 계약도 해보면 별 것 아닌 것이 됩니다. 대신 꼼꼼히 확인해야 합니다. 총 매수금 중 계약금과 중도금을 제외한 나머지 금액을 입금합니다. 잔금을 지불하기 전까지는 내 물건이 아니기 때문에 혹시라도 문제가 없는지 물건을 한번 더 확인합니다. 대출을 활용해 매수하였다면 대출금은 매도자에게 입금됩니다. 부동산 매매가에서 가계약금+중도금+대출금 뺀 나머지 금액이 잔금이며 그 금액을 입금하면 됩니다. 마찬가지로 돈을 송금하기 전에는 확인할 것을 모두 확인하고 송금하시고, 1회, 1일 이체한도를 꼭 확인합니다. 

 

 

잔금을 입금했다면, 나머지 부대 비용을 지불합니다.

공인중개사 수수료는 중개보수 요율표로 정해졌는데, 5천만원~2억원 미만 0.5% 한도액 80만 원 /  2억 ~ 9억 미만 0.4%

9억 ~ 12억 미만 0.5% / 12억 ~ 15억 0.6% / 15억 이상 0.7% 입니다. 해당 물건의 금액에 맞추어 지불하시면 됩니다. 그리고 부동산 취득세, 지방교육세, 인지세 및 주택 채권 매입 비용을 법무비로 지불하며, 해당 업무를 진행한 법무사 보수비까지 같이 지불합니다. 법무사가 등기까지 완료했다면 부동산 매매는 완료입니다.